住宅取得の資金

ローン
広告
広告

マイホームの取得準備

マイホームの取得は「最も高額な買い物」と言えます。そのため、マイホーム取得には、生涯のライフプランを立て、それに基づいた住宅の種類・広さ・予算・購入時期などを決めることが必要です。

住宅取得の資金の設計には「頭金作り」「住宅ローンの組み方」の2つに分かれます。

頭金作り

住宅ローンの担保評価は、一般的に購入価格の70~80%となっていますので、住宅ローンを借りるには、購入物件価格の20~30%以上の自己資金を準備する必要があります。

頭金以外に諸費用が掛かります。
・税金:不動産取得税、登録免許税、固定資産税、都市計画税、印紙税
・各種保険料:火災保険料・団体生命保険料など
・仲介手数料(中古物件)

頭金作りのための金融商品

・財形住宅貯蓄

・住宅積立債券

住宅ローン

住宅ローンの種類

名称金融機関金利
公的融資
地方自治体融資
地域に異なる
財形住宅融資
5年固定金利
民間融資
銀行
変動金利
又は
固定金利
保険会社

団体信用生命保険

住宅ローンの借り入れの条件として団体信用生命保険(団信)に加入することが多いです。

団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済中に債務者(契約者)が死亡または重度障害なった時に銀行など債権者(貸主)がローン残高相当額を保険金として受け取る生命保険です。

ローン契約者に万が一のことが起こっても、残された家族が住宅ローンの返済で経済的に困らないための生命保険の一種です。

民間の住宅ローン

公的融資制度に比べると、対象物件に対する規制がほとんどないので利用しやすくなっています。

民間の住宅ローンの特徴として以下の項目が挙げられます。

  1. 融資限度は、50万円~1億円
  2. 最長返済期間は、35年
  3. 融資年齢は、20~65歳。ただし、完済時に80歳未満であること
  4. 各金融機関が指定する保証会社の保証が受けられる方
  5. 団信に加入が認められる方
  6. 融資金利は、変動金利・固定金利期間選択・全期間固定金利があります
  7. 購入や新築だけでなく、借り換えの利用も出来ます。
  8. 収入基準や対象物件の基準がゆるやか

※民間の住宅ローンでは、融資実行日の金利が適用されます。

民間住宅ローンの適用金利

固定金利:借入時の金利が返済終了まで適用されるので、返済額が一定しています。資金計画が立てやすく、返済額が上昇しないというメリットがあります。

変動金利:市場金利の変動に伴い、ローン金利も変動します。元利均等返済の場合、金利は6ヵ月ごとに改定されますが、返済額は5年毎に見直されます。

固定金利選択型:変動金利型でありながら、一定の期間内は固定金利が適用されます。選択期間は銀行により異なり、固定期間が短いほど金利は低くなります。選択期間が終了したら、再度、固定型か変動型か選択できるか、変動金利型しか選択できない、と金融機関によって違いがあります。

金利の選択

現在将来の金利選択
低金利
固定型
高金利
変動型

 

現在、低金利の場合、将来の金利は上がると考えると固定型を選択

現在、高金利の場合、将来の金利は下がると考えると変動型を選択

 

金利は、短期プライムレートに連動するものと長期プライムレートに連動するものなどがあります。

短期プライムレート
長期プライムレート
1.475 (→)
0.95 (↓)

※2019/7/10現在の金利です
※短期プライムレートは最頻値の金利です
※( )の中身は前回の金利から高低を表しています

フラット35(新型住宅ローン)

民間金融機関が、独立行政法人住宅金融支援機構と提携して実現した❝長期固定金利❞の住宅ローン商品です(融資主体は民間金融機関です)。

これまでの民間の金融機関は、主に短期資金で調達を行うので、長期固定金利の住宅ローンを取り扱うことが困難でした。そこで、住宅金融支援機構は、フラット35を取り扱っている数多くの民間金融機関からフラット35を買取り、それを担保とする債券を発行することで長期の資金調達を行い、民間金融機関が長期固定金利の住宅ローンを提供することを可能にしました。

その他のフラット35の種類には、質の高い住宅の取得を支援する【フラット35】S【フラット35】リノベ、地方公共団体と連携した【フラット35】子育て支援型・地域活性化型などがあります。

フラット35の内容

条件:

・申込時の年齢が70歳未満で安定した収入がある。
・年収に占める年間合計返済額の割合が、年収400万円未満は30%以下、
年収40万円以上は35%以下である

使途:

申込本人またはその親族が住むための新築住宅の建設・購入資金または
中古住宅の購入資金

融資対象住宅:

・住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅
・一戸建住宅等は床面積が70㎡以上。マンション等は30㎡以上。
・取得価額が1億円以下

融資金額:

100万円以上8,000万円以下で、建設費または購入価額以内

融資期間:

15年以上35年以内
②完済時の年齢が80歳となるまでの年数
①②のいずれか短い方

融資金利:

・全期間固定金利(金融機関により異なる)
・返済期間(20年以下・21年以上)で、融資率(9割以下・9割超)に応じて金利を設定

返済方法:

元利均等返済または元金均等返済

保証人:

不要

団体信用生命保険:

機構団体信用生命保険の利用が可能。保険料は別途必要。

公的融資

財形住宅融資

財形貯蓄を行っている勤労者を対象とした、財形融資制度に基づく融資制度です。

融資主体住宅金融支援機構
年齢申込日の年齢が70歳未満
(親子リレー返済の場合、70歳以上でも可)
対象財形貯蓄1年間以上続け、その残高が50万円以上あるひとが、
自ら所有し住むための住宅の建設・購入・リフォームなどに対して融資が受けられます。
金利5年固定金利
融資限度額財形残高の10倍4,000万円いずれか少ない金額で、住宅購入価額の90%以内
返済期間35年または完済時の年齢が80歳となるまでの年数のいずれか短い方

ローンの返済方法

元利均等返済

元金と利息を合わせた毎回返済額が一定で、返済金額に占める元金と利息の割合が変化していきます。

長所:返済額が一定なので、返済計画が立てやすい
短所:返済開始当初は返済額の大部分が利息で占められているので、長期ローンでは元金の減り方が少ない

画像出典:住宅金融支援機構/フラット35

元金均等返済

元金部分を返済期間で按分あんぶんして均等に返済する方法です。

長所:総返済額は元利均等返済よりすくなくなります。
短所:元金部分の残高に応じて利息を計算するため、始めは返済額が多くなります。

画像出典:住宅金融支援機構/フラット35

住宅ローンの借換え

「借換え」とは、低金利の住宅ローンを借りることによって得た資金で、現在返済している高金利の住宅ローンを一括して返済することをいいます。

金利差1%以上、残存期間10年以上、ローン残高500万円以上が借換えの目安とされています。

借換えのポイント

公的融資 → 公的融資 の借換えはできません

②民間の金融機関の場合、同一金融機関での変動金利型から固定金利型に借換えは原則としてできません。固定金利型に変更したい場合には、他の金融機関に借換えすることになります。

借換えは、新規融資となるため、担保評価により融資額が決まります
 評価割れの場合には、新規融資が受けられず借換えが出来ない場合があります。
 ※近年では、担保評価額を上回る借換えが可能な「借換え専用ローン」が次々と登場しています。

④借換えは、新規融資となるため、諸費用(保証料等)が再度かかります

借換えの費用
・印紙税  ・抵当権抹消費用および新規融資に対する抵当権設定費用
・司法書士手数料  ・保証料  ・事務手数料

繰上げ返済と繰り上げ返済方法

繰上げ返済

繰上げ返済とは、現在返済しているローン元金部分の一部や全部を返済することにより、返済期間の短縮や返済額の軽減を図るものです。

繰上げ返済には、原則として手数料がかかります。その額は、金融機関によって異なります。
一回の最低返済額は、公的融資で100万円で、民間ローンは金融機関によって異なります。

返済方法

①期間短縮型

毎回の返済額は従来通りで、返済期間を短縮する方法です。

②返済額軽減型

返済期間はそのままで、毎回の返済額を少なくする方法です。

画像出典:ARUHIマガジン/住宅ローン

繰上げ返済をする場合は、「返済額軽減型」よりも「期間短縮型」の方が、利息の節減効果が大きくなります

タイトルとURLをコピーしました